第三节 物业项目早期介入的组织实施

知识点三、项目早期介入的组织与实施

(一)项目早期介入的组织实施

1.成立项目早期介入专项工作小组

工作组成员主要由房屋结构、设备专业等方面人员组成，工作组人员的专业搭配合理，具有良好的沟通技巧和相关专业知识的培训。

在人员选配上一定要挑选经验丰富、知识全面的管理人员和技术人员来参与项目的早期介入。

2.主要工作职责

(1)负责与建设单位、施工单位就早期介入相关工作进行沟通与协调。

(2)负责参与项目各专业设计、技术交底和图纸会审，提出书面合理化建议和意见。

(3)负责参与施工现场的了解、跟进，发现可能影响日后使用或管理运作的因素，及时反馈给建设单位采取适当措施。

(4)负责对检查过程中发现的问题和合理化建议进行对接、沟通。

(5)负责收集整理前期物业相关文件资料，并备案存档，同时熟悉各个部分环节，为日后管理作好充分的准备。

(6)负责对建设单位销售人员进行物业管理基础知识专业培训。

(7)负责跟进提出的相关建议，并督促各相关单位实施。

3.明确沟通机制

确定项目早期介入并明确与各方之间的沟通的渠道，制定分阶段项目早期介入的目标和要求。项目早期介入的沟通机制主要包括以下几个方面。

(1)获取建设单位及各施工单位的联系信息，以便能够及时有效地沟通。

(2)建设单位须明确项目早期介入对接的设计、工程等专业部门。

(3)填写周报制度，主要包括工作进度计划、检查情况及问题处理建议。

4.获取物业项目相关信息、资料

(1)收集小区整体规划指标，了解产品类型、设施设备配套等信息。

(2)收集物业项目开发建设计划、运营计划、各分项工程时间节点等，与建设单位保持积极沟通，及时获取最新资料。

(3)获取物业项目的相关图纸(建筑、结构、给排水、电气、暖通、景观、精装等)。

5.项目早期介入工作计划(重点)

项目早期介入工作计划见表1-1。

表1-1项目早期介入工作计划

(二)项目早期介入主要技术要点

项目早期介入主要技术要点集中在规划设计阶段、营销策划阶段和建设施工阶段，三个主要阶段结束后配合建设单位进行竣工验收。

1.规划设计阶段技术要点

总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋本体、智能化配置、管理用房及垃圾房等方面应注意的内容。

(1)规划设计评估准备资料。

①《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料等。

②企划文件：市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料等。

③设计文件：总说明、修建性详规规划图、建筑设计说明书、设计图纸、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。

④建设单位需组织项目说明会，会同其所属项目设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。

(2)规划设计总体评估技术要点。

①规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。

②道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。

③建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。

④生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

⑤设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

⑥注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。

⑦安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。

⑧智能化配置，网络资源充分，便于数字化小区建设。

⑨便于物业组织管理，节约管理成本。

(3)安保布局技术要点。

①便于安保管理区域分割，消除管理死角。

②便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。

③人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。

④安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。

(4)消防布局技术要点。

①消防设备、设施配置[灭火器、消防箱、室内(外)消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等]充分合理，使用可靠。

②消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家相关规范要求。

③消防登高面(场地)设置合理，其位置及面积国家相关规范要求。

④消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家相关规范要求。

(5)交通布局技术要点。

①各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。

②主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

③机动车位、非机动车配置充分，充分考虑访客车辆停放的便利性。

(6)生活配置技术要点。

①根据小区周边(1千米范围)市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。

②应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等配套服务功能。

③小区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出人口或楼梯须与住宅分开。

(7)设备配套技术要点。

①水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。

②配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。

③沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。

④公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。地下停车库照明设计应考虑节能要求，分区域控制，控制方式为交叉多路、分级控制。光源选择：宜安装节能灯(t5)、led灯;有条件地区安装太阳能照明装置。

⑤配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家相关规范要求。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。

⑥供配电系统设计时，应将居民用电与商铺及公共用电分开设计，小区配套用房、控制中心、小区室外公共照明、车库照明、景观照明、电梯供电等设备均应安装计量装置，以便分类计量核算;会所、商业、公厕设置独立用电计量系统。

⑦小区绿化清洁用水、商业用水、会所用水、配套用房用水、公厕用水等单独计量;需委托物业抄表分摊的冷、热水应独立设置计量表，集中设置在公共区域。

(8)智能化配置技术要点。

①安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统、闭路监控系统、车辆管理系统、居家安防系统等，并与控制中心联网。

②网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、物业管理网络平台、家电远程控制系统。

③设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与控制中心联网。

④智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。

(9)房屋本体技术要点。

①屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。

②墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。

③楼板厚度与隔音符合国家相关规范要求。

④住宅外窗应考虑开启方便，尺度(安装空调要求)，隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。

⑤卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。

⑥厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。

⑦管道、管线布局合理，互不干扰碰撞，尺寸符合国家相关规范要求，管道井检修孔应设置合理，便于检修。

⑧宜采用垂直烟道，断面尺寸充分(一般不少于250毫米)，应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。

⑨底层地坪应充分考虑防潮措施。

⑩阳台栏杆或栏板高度合理(一般不少于1.10米)，宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10米，防止儿童攀爬。

(10)室内配置技术要点。

①室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。

②室外空调机位应考虑外墙美观，设置统一机座、安全隐蔽。

③室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。

④空调机冷凝水应设专管排放，或接入阳台排水系统。

⑤室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。

⑥室内各类插座、开关位置合理，应与家具布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。

⑦电视、信息(电话和数据)插座宜在主卧、起居房、书房分别设置，且不宜并行设置。

(11)绿化配置技术要点。

①绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。

②绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。

③绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。

④绿化品种便于养护，养护成本节约。

⑤绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。

⑥绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能(如尾气)。

⑦主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。

(12)景观配置技术要点。

①景观装饰布局合理，宜处于相对人流集中的区域。

②水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。

③水系设计应考虑防渗漏效果。

④不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米，还应配置相应的救生设备、设施。

⑤景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高，不易污染、损坏、变形、破旧的材料。

⑥泛光照明不影响住户，不造成光污染。

(13)公共空间技术要点。

①应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。

②宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。

③公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。

④绿化及保洁用水取水口设置合理(一般距离不大于150米)。

⑤各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱、休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。

⑥楼宇人口处及公共场所宜考虑残障人员出入，设置无障碍通道和设施。

⑦公共空间道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，设置相应保护措施。

⑧高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门。

⑨楼道、楼梯、过道便于家具搬运，人员不易碰撞。

(14)管理用房技术要点。

①按照地方法规要求配置管理用房面积，还要考虑业主委员会管理用房的面积。

②办公和住宿用房不应设在地下室中，通风、采光、周边环境等条件应达到办公场所和住宅标准;服务中心应设置在住户方便到达的位置，控制中心位置宜设于物业服务中心办公区内或与服务中心办公区域相邻，不宜设在地下室;具备水、电、供热、通信等条件;业主委员会用房水、电、采暖单独计量。

③物业服务办公用房，食堂用房、员工宿舍、生活垃圾房应在项目首次入住前就交付使用。

(15)垃圾收集站技术要点。

①位置选择应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响，设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置，考虑通风设施及工具摆放位置。

②在项目首期工程就要考虑建造，如项目首期建造困难，应考虑设置临时垃圾收集设施，满足首期业主入住使用需要。

2.营销策划阶段技术要点

主要包括物业管理方案策划、物业管理模式研究以及销售推介应注意的内容。

(1)物业管理方案策划：一般在项目正式完成营销推广方案前，需要确定物业管理方案，应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、服务标准、质量控制方法、管理费测算等。

(2)物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求，同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。

(3)物业管理方案经建设单位确认后，据此在房屋销售前签订《前期物业服务合同》。

(4)物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容，建设单位对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。

3.施工建设阶段技术要点

施工建设阶段侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，主要是了解项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，常见工程质量及隐蔽工程等特殊过程的监控。并注意门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面的问题。

(1)电气设备技术要点。

①户内配电线路出配电箱处穿防护套管敷设，且必须设置防止线路滑伤措施。

②注意配电房高压环网柜电缆沟渗水问题，安装时应做好防水措施，室外电缆进入配电房时应高于地面穿墙进入。

③配电房、高压房、变压器房存在排水管的应改位，不能改位的必须加防护罩引流到集水井。电缆桥架进线口处进行封堵防鼠处理。

④各电缆必须有标识，标明进出位置，型号、大小、标识清晰，便于后期管理。

⑤室外配电箱安装位置底面应高出地面，应封闭并做硬化处理，防止进水浸泡。

⑥公共照明开关位置设置、开闭形式以及公共电表计量问题。

(2)给排水工程技术要点。

①暗埋给排水管道必须作防腐处理，一般性常识要采取防腐处理即“三油两布”，避免因管道锈蚀缩短使用寿命。

②安装完毕的管道必须做好防护措施：将管口封堵，以免异物进入，避免影响验收及后期使用，造成返工。

③供水管道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、试压试验。

④关注阀门的安装方向，给水止回阀应采用消音式止回阀，污水管网的止回阀由于杂物较多应采用悬启式止回阀，采用升降式容易被堵。

⑤室内安装的阀门、管件不可以设置在墙体内，避免日后无法维修更换阀门、配件，同时还要注意维修的空间。

⑥室外安装的阀门做好防护措施，不能浸泡在水中，同时还要考虑防冻措施，以避免影响阀门及管道的使用寿命。

⑦室外井、雨水井等各类设备井，完工后应做好防护措施，避免建筑垃圾掉人或积水。

(3)供热设备技术要点。

①室内供暖管线铺设不应高出地面，以免影响后期装修。

②室外管道铺设环节，铺设路段需夯实后铺设管路段填沙。管路本身需做防腐处理。

③供热外管线在接头部位应做好保温处理;供暖管线焊接点应做好防腐处理。

(4)地下室工程技术要点。

地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的防水施工方案应重点监控以下事项。

①无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，严禁带水或泥浆进行防水工程施工。

②采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外，应重点检查：底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的施工要求，施工后墙体只允许留水平施工缝;后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等);预埋件的埋设应严格按规范施工;养护时间和养护方式应严格监控，此项是建设单位经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的影响。

③采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角;刚性多层做法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。

(5)回填土工程技术要点。

回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道、使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成分、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。

(6)楼面、屋面砼工程技术要点。

楼面、屋面砼工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因，亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题，故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。如钢筋绑扎是否按图按规范施工，应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象。剪力墙因砼捣制不密实，出现外墙面雨水渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面，导致维修困难，故对以上部位砼的振捣应严格监控。

(7)砌筑工程技术要点。

建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，造成此问题，通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶与梁底间的砌砖，应把砖体斜砌，使砖体两头顶紧墙顶和梁底，并保证砂浆饱满。

(8)装饰工程技术要点。

①外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。

②内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料，应注意砂浆的搅拌均匀，以免造成墙体饰面开裂，墙体与砼梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰。

③地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及查坡泄水方面。

(9)门窗工程技术要点。

木门与墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。

(三)项目早期介入发现问题的处理(重要考点)

1.规划设计阶段

(1)获取物业项目规划设计资料，参与图纸会审，向建设单位提交物业建议。

(2)与建设单位逐条沟通物业建议，并获取建设单位的书面回复(未采纳的需予以说明)。

(3)对于建设单位采纳的建议需及时跟进设计变更落实情况。

(4)对于建设单位未采纳的建议，早期介入人员需留存好记录，以便查验。

2.施工建设阶段

(1)跟进核实前期规划设计建议的落实情况。

①针对已落实的前期建议需做好记录(拍照、书面记录)。

②对于没有落实但建设单位已采纳的建议，应与建设单位沟通，督促施工单位予以落实。

(2)定期现场巡查，跟进现场施工。

挖掘对后期物业管理可能带来风险的问题，并提交建设单位解决。

(3)对有利于后期物业管理，但需新增成本较多的问题，应逐级与建设单位进行沟通争取，直至提交建设单位的管理层决策，最终决策通过的建议，需跟进落实情况;被最终否决的建议，应做好记录备查。

3.承接查验阶段

(1)对承接查验发现的问题分专业整理，如供配电、给排水、电梯、消防、安防等。

(2)按问题重要程度分轻重缓急整理，把涉及使用功能性的、安全底线的列为一类;属于品质提升的小瑕疵分为二类。

(3)把承接查验问题提交建设单位拟订整改计划，对验收问题点进行逐条回复，确定整改责任人及预计整改完成时间(一类问题在交付前必须整改完成，二类问题可在交付后一个月内完成整改)。

(4)跟进问题点的整改。

(5)根据建设单位拟订的整改计划进行验证，未如期整改的问题应督促相关单位。

知识点四、项目早期介入应注意的事项(重要考点)

(1)项目早期介入委托合同应遵循事先签订的原则，严格按合同约定的工作内容及工作界面开展。

(2)物业服务企业在早期介入期间不要越俎代庖，不要轻易承诺，不要超越专业及合同范畴，不要取代了设计院、施工单位、设备安装单位、监理公司。

(3)建立良好的沟通机制，明确物业缺陷的处理流程，并在合同中明确约定。

(4)在规划设计中发现的问题如果没有解决，则要在施工阶段跟进;在施工阶段发现的问题没有解决，则要在未来的物业管理方案中加以预防。并非所有的建议建设单位都会采纳，如没有采纳而确实发生了，要在方案中提出预防措施。

(5)在项目早期介入中，要坚持专业的原则，同时维护建设单位、物业使用人、物业服务企业三者之间的利益。

物业服务企业对现场发现的问题应积极与相关单位磋商，协调各方关系及时提出并落实整改方案，有利物业的良性开发。首先，站在建设单位的角度，要控制好现场的施工质量，要保证物业交付后不能留有隐患;其次，发现的问题应向建设单位反馈，责令整改，不要直接与施工单位进行交涉;最后，从业主使用的角度要发挥早期介入专业性，工作要求细致、准确，做到查证有记录，整改有落实。

例题：某物业服务企业与建设单位签订了合同，在物业建设阶段实施早期介入，物业服务企业按照计划进行准备工作，成立了项目早期介入专项工作小组，工作组成员主要由客户服务、人力资源、档案管理等方面人员组成，并且进行了相关专业知识的培训。

问题：专项工作小组成员构成是否合理?请说明理由。

答：工作组成员主要由房屋结构、设备专业等方面人员组成，工作组人员的专业搭配合理，具有良好的沟通技巧和相关专业知识的培训。

在人员选配上一定要挑选经验丰富、知识全面的管理人员和技术人员来参与项目的早期介入。