第三节 物业项目早期介入的组织实施

知识点一、早期介入工作的准备

(一)项目早期介入的风险评估

1.责任划分不清造成的风险

在签订早期介入服务委托合同时，如果双方的权利义务约定、责任划分不清晰，甚至做出一些难以实现的承诺，可能成为建设单位向物业服务企业追责的理由，也可能使物业服务企业承担了本不该承担的风险。

2.专业能力不足造成的风险

项目的早期介入工作涉及面广、时间长、技术性强、难度大，早期介入人员专业技术能力不足，所提出的建议不能面面俱到，同时，建设单位忽视对建议的重视与采纳，造成后期承接的物业问题整改不及时。

3.职业安全的风险

项目早期介入在建设施工阶段各专业工程技术人员必须深入现场，跟踪工程进度，以充分了解设备的技术状态和技术性能，而此阶段造成的职业安全管理风险的概率较大。

4.信息管理的风险

物业服务企业对于获取的建设单位及项目的相关资料负有保密义务，存在承担资料泄露的违约责任的风险。

5.可持续经营的风险

物业服务企业为了取得项目早期介入委托，可能出现在订立早期介入服务委托合同时，容易盲目压低费用，物业服务费定价偏低，将直接影响到物业承接后的日常运营。

(二)项目早期介入的工作准备(重要考点)

(1)人员准备、后勤保障。

①根据合同约定配置项目早期介入人员。

②落实工作所需要的劳动保护用品及工具等。

③建立项目早期介入管理制度，规范工作流程。

④为项目早期介入提供相应的后勤保障。

(2)获取、了解、熟悉项目建设计划及相关资料，以及现场勘查。

(3)与建设单位沟通，知会项目早期介入人员安排及工作计划。

(4)制定项目早期介入工作节点。

(5)按照合同约定和工作计划开展项目的早期介入工作。

知识点二、项目早期介入合同的订立与管理

项目早期介入合同的内容应由建设单位与被委托单位协商约定，在项目早期介入实施前以书面形式订立，承接查验后合同终止。

项目早期介入合同的主要内容如下。

1.项目早期介入概况

主要包括项目建设单位、受委托单位，项目名称、坐落位置、规划指标及委托服务范围。

2.项目早期介入委托内容及要求

根据项目早期介入委托合同内容，主要包括对项目早期介入约定服务输出内容。

以下内容结合本章第二节内容记忆、理解即可。

(1)规划设计阶段，对管理用房，小区安全性及物防、技防措施，交通规划，工程配套及规划，园林景观，环保节能措施等进行评估，向建设单位提供评估报告。

(2)建设施工阶段，跟进现场施工，核实前期规划建议落实情况，评估指出施工过程中存在的质量或安全隐患等风险，形成评估报告，同时挖掘对后期物业服务可能带来风险的问题，整理建议提交建设单位整改，以确保交付工作顺利完成。

(3)营销策划阶段，制定的服务方案、服务内容、服务标准须与项目定位的顾客群体相对应，测算的费用应与后期提供的物业服务质价相符，并且测算时要综合考虑市场调节与城市经济发展等因素。

(4)承接查验阶段，协助物业服务企业做好物业项目的承接查验工作，提交验收报告，以便建设单位及时整改，规避风险。通过评估指出交付后仍存在不利于客户感受和实际使用功能的问题，形成评估报告，以便在今后项目借鉴以提升产品质量。

3.服务费用

4.双方的权利义务

5.违约责任

6.其他事项

主要包括商业机密、不可抗力、书信来往及送达、廉洁合作协议、合同期限、合同终止与解除等，以及双方认为需要约定的其他事项。