第二节 物业项目早期介入的工作内容(重点、难点)

本节内容非常重要，因为内容的相似性，导致记忆难度大，建议理解性记忆。

知识点一、物业项目可行性研究阶段的早期介入

(一)介入形式

物业服务企业在项目立项阶段获取项目信息，组织相关人员对项目的整体设想和建设思路、周边情况、项目定位等进行分析、评估，就项目的物业服务进行总体策划。

(二)工作内容及要点(重要考点)

(1)了解项目的周边环境。

(2)协助建设单位评估项目所需相关配套设施。

(3)向建设单位提供专业咨询意见和可行性研究报告建议。

(4)设计与客户目标相一致并具备合理性价格比的物业服务框架性方案。

(5)推选知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目早期介入工作。

(6)可行性研究是项目开发建设的前提，物业服务企业就项目定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理运作模式提供专业意见，帮助建设单位更准确地进行市场定位，提高项目的性价比。

知识点二、物业项目规划设计阶段的早期介入

(一)介入形式

组织结构、设备专业人员参与项目规划设计沟通会.从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议。

(二)工作内容及要点(重要考点)

(1)获取项目规划资料。

(2)就项目的结构布局、功能方面提出建议。

(3)就项目环境及配套规划的合理性、适用性提出建议。

(4)就项目设备设施的设置、选型及运营、维护等方面提供改进建议。

(5)就物业管理用房、社区活动场所、公建配套等公共配套建筑、设施、场地的设置和要求等提出意见。

(6)收集对建设单位规划设计的建议，整理成项目建议书并跟进落实。

(7)所提出意见和建议应体现专业性，并符合有关法律、法规及技术规范的要求。

(8)从确定的目标客户的角度考虑问题。在设计上，比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业服务企业的目标利益相统一。

(9)要贯彻可行性研究阶段所确定的物业服务总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。

知识点三、物业项目施工建设阶段的早期介入

(一)介入形式

此阶段主要是安排工程技术人员驻场，对施工中的项目进行巡查、了解、记录，并就有关问题提出建议。

(二)工作内容及要点(重要考点)

(1)熟悉规划设计内容，对现场施工情况进行跟踪。

(2)参加项目沟通会，准确了解现场施工进度节点和各专业分项施工计划。

(3)跟进设施设备的安装调试，了解设施设备的使用功能和操作要求，并收集相关的技术资料及文件。

(4)熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

(5)与建设单位就施工过程中的问题共同磋商，及时提出并落实整改方案。

(6)仔细做好现场记录，将重要的场面拍照、存档，为今后的物业服务提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据。

(7)物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作。

知识点四、物业项目营销策划阶段的早期介入

(一)介入形式

确定物业服务模式、收费标准等，对销售人员、客户提供物业服务的培训、咨询活动，让业主对项目的物业服务情况有一定的了解。

(二)工作内容及要点(重要考点)

(1)根据物业产品类型、目标客户群的定位确定物业服务的模式。

(2)根据物业规划、配套确定物业服务的基本内容和服务质量标准。

(3)拟定物业服务的各项费用的收费标准及收费办法，协助各种手续的报批。

(4)协助建设单位起草并确定《前期物业服务合同》和《临时管理规约》。

(5)安排现场咨询人员，在销售现场为客户提供物业管理咨询服务。

(6)评估项目红线内外影响业主生活的不利因素，向建设单位提出建议。

(7)接受建设单位的委托对销售中心、样板房等提供物业管理服务，并展示未来物业服务的状况。

(8)物业服务费的定价除考虑物业档次、定位外，还应考虑物业服务成本的增长趋势和可持续经营。

(9)对于物业服务的宣传及承诺，要实事求是，符合法规。在销售时应依据物业服务的策划方案，不应为了促销而夸大其词，更不能做出不切实际的承诺。

知识点五、物业项目竣工验收阶段的早期介入

(一)介入形式

从确保物业正常使用的角度，工程技术人员参与对已竣工物业的验收，严把质量关。

(二)工作内容及要点(重要考点)

(1)收集相关的验收标准和法律法规。

(2)参与竣工验收。在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收;在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收;在工程全面竣工后，参与综合竣工验收。

(3)协助跟进遗留问题的整改和竣工验收资料的收集整理。

(4)参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。

(5)应跟进验收过程，了解验收人员给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。

例题：为了更好地满足业主和物业使用人的需求，某建设单位在规划设计阶段与某专业咨询机构签订了早期介入咨询合同，请问，物业项目规划设计阶段的工作内容主要有呢些?

答：

(1)获取项目规划资料。

(2)就项目的结构布局、功能方面提出建议。

(3)就项目环境及配套规划的合理性、适用性提出建议。

(4)就项目设备设施的设置、选型及运营、维护等方面提供改进建议。

(5)就物业管理用房、社区活动场所、公建配套等公共配套建筑、设施、场地的设置和要求等提出意见。

(6)收集对建设单位规划设计的建议，整理成项目建议书并跟进落实。

(7)所提出意见和建议应体现专业性，并符合有关法律、法规及技术规范的要求。

(8)从确定的目标客户的角度考虑问题。在设计上，比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业服务企业的目标利益相统一。

(9)要贯彻可行性研究阶段所确定的物业服务总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。