浙江省2014年4月高等教育自学考试

物业管理法规试题

课程代码：05565

本试卷分A、B卷，使用2007年版本教材的考生请做A卷，并将答题纸上卷别“A”涂黑;使用2011年版本教材的考生请做B卷，并将答题纸上卷别“B”涂黑。不涂或全涂，均以B卷记分。请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。

A卷

选择题部分

注意事项：

1. 答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。

2. 每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。不能答在试题卷上。

一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。

1.业主指的是

A.物业的所有权人 B.房地产开发商

C.物业使用权人 D.物业管理企业

2.物业管理法律关系的构成要素包括

A.时间、地点、人物 B.主体、内容、标的物

C.权利、义务、责任 D.主体、客体、内容

3.物业管理法渊源中的司法解释是由______制定的。

A.国务院 B.人大常委会

C.司法部 D.最高人民法院

4.物业管理法律关系是指受到国家强制力保护的______之间的社会关系。

A.人与物 B.物与物

C.人与人 D.人或物

5.房地产交易的形式中不包括

A.房地产转让 B.房地产抵押

C.房屋租赁 D.房地产开发

6.三级资质物业管理企业，具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员要求

A.不少于8人 B.不少于7人

C.不少于6人 D.不少于5人

7.双方恶意串通，损害国家利益的物业服务合同

A.有效 B.效力待定

C.可撤销 D.无效

8.业主公约，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权的______以上通过，方可生效。

A.二分之一 B.三分之二

C.全部 D.四分之三

9.物业管理招标投标的最后一道程序是

A.开标 B.评标

C.定标 D.物业管理合同的签订

10.权利人名称变更和房屋翻建的，权利人应当自事实发生之日起______内申请变更登记。

A.15日 B.30日

C.60日 D.90日

11.投标人应凭自身的经营实力、管理水平和服务质量，通过良性竞争及优胜劣汰而取胜，是指物业管理投标的

A.真实性原则 B.合理竞争原则

C.合理性原则 D.准确性原则

12.业主大会的执行机构是

A.业主委员会 B.物业管理公司

C.当地居委会 D.所有业主

13.物业权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其物业的所有权转移给他人的行为称为

A.物业租赁 B.物业交易

C.物业抵押 D.物业转让

14.未经登记的房屋可以

A.买卖 B.抵押

C.出租 D.居住

15.因房屋买卖、交换、赠与等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起______内申请移转登记。

A.15日 B.30日

C.60日 D.90日

16.以下属于物业管理企业义务的是

A.依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理

B.依照物业管理合同和有关规定收取管理费用

C.实行多种经营，以其收益补充小区管理经费

D.接受管委会和住宅小区内居民的监督

17.《建设工程质量管理条例》规定，屋面防水工程和有防水要求的卫生间，房间和外墙面的防渗漏保修期为______年。

A.2 B.3

C.5 D.10

18.下列属于前期物业管理阶段发生的物业管理纠纷是

A.物业管理企业的辞退纠纷

B.房屋装修期纠纷

C.业主人身或财产受到损害造成的物业纠纷

D.物业使用纠纷

19.下列不属于民事法律责任承担方式的是

A.排除妨碍 B.消除危险

C.恢复原状 D.劳动教养

20.下列选项中属于物业管理行政法律责任承担方式的是

A.赔礼道歉 B.支付违约金

C.支付罚金 D.行政处罚

二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂、少涂或未涂均无分。

21.现代物业管理所具有的特点是

A.社会化 B.专业化

C.规范化 D.行政化

E.公益化

22.房地产抵押权人享有的权利包括

A.追偿权

B.对抵押房地产的占有、使用、收益权

C.优先受偿权

D.处分抵押权

E.物上代位权

23.物业管理企业与业主之间的关系是

A.经济法律关系 B.行政法律关系

C.民事法律关系 D.刑事法律关系

E.物业服务合同关系

24.政府质量监督同建筑工程监理的区别包括

A.出发点 B.性质

C.工作对象 D.监督内容

E.依据

25.按照登记时间和内容的不同，房屋权属登记可区分为

A.注销登记 B.转移登记

C.初始登记 D.变更登记

E.总登记

非选择题部分

注意事项：

用黑色字迹的签字笔或钢笔将答案写在答题纸上，不能答在试题卷上。

三、名词解释(本大题共6小题，每小题4分，共24分)

26.物权

27.物业管理法

28.物业租赁

29.邀请招标

30.业主委员会

31.物业管理企业资质管理

四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分)

32.简述物业服务收费应遵循的原则。

33.简述物业保修的范围。

34.简述业主委员会的职责。

35.简述物业服务合同的特征。

五、论述题(本大题10分)

36.论述建筑物区分所有权的内容。

六、案例题(本大题12分)

37.华美传媒公司(以下简称传媒公司)与八达房地产开发公司(以下简称开发商)签订了一份合同，合同的内容为：传媒公司利用开发商所开发的西城景苑小区的楼顶、电梯、地下停车库进行产品广告，并向开发商支付一年50万的广告位使用费用，合同期限为三年。小区的业主们知道这一事情以后，就认为该收益应归业主所有，所以向开发商主张了归还广告位使用收益的要求。

请分析：(1)小区广告位收益应归谁?(4分)

(2)小区广告位收益是否属于公共收益?(4分)

(3)小区广告收入怎么分配?(4分)

B卷

选择题部分

注意事项：

1. 答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。

2. 每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。不能答在试题卷上。

一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。

1.物业服务企业与建设单位之间的关系属于

A.民事关系 B.行政管理关系

C.上下级关系 D.刑事关系

2.下列对于按份共有的说法中，错误的是

A.共有人按其份额行使权利，可擅自处理其名下的那部分共有财产

B.共有财产归属于全体共有人所有

C.共有人有权转让其份额，其他共有人在同等条件下有优先购买权

D.按份共有人所享有的份额，不能确定出资额的，视为等额享有

3.以下哪一项决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意方能通过?

A.制定和修改业主大会议事规则

B.选举业主委员会

C.选聘和解聘物业服务企业

D.改建、重建建筑物及其附属设施

4.根据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系一般应遵循的原则中不含以下哪一项?

A.有利生产 B.方便生活

C.团结互助 D.照顾弱者

5.房屋面积增加或减少的，申请人应当自事实发生之日起______内申请变更登记。

A.30日 B.60日

C.90日 D.180日

6.小区的附属设备属于物业法律关系客体中的

A.物 B.行为

C.动产 D.非物质财富

7.一级资质的物业服务企业，要求具有中级以上职称的人员

A.不少于20人 B.不少于10人

C.不少于8人 D.不少于5人

8.业主委员会是物业管理活动中代表和维护物业辖区内全体业主合法权益的自治性组织，业主委员会对______负责。

A.业主 B.业主大会

C.物业服务公司 D.居民委员会

9.通常在非公开状态下采取一对一谈判方式进行的招标方式是

A.公开招标 B.邀请招标

C.议标 D.无限竞争性招标

10.根据合同的成立是否必须采取法律要求的形式，合同可分为

A.要式合同和非要式合同 B.有名合同和无名合同

C.双务合同和单务合同 D.诺成合同和实践合同

11.物业尚未出售或虽已出售但未交付给业主时，物业服务费应当

A.可以不交 B.由业主分摊

C.由物业企业核销 D.由房地产开发单位交纳

12.在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式称为

A.包干制 B.酬金制

C.包揽制 D.提成制

13.物业租赁合同最高年限不高于

A.10年 B.20年

C.30年 D.40年

14.抵押权人的义务不包括

A.不得干涉物业抵押人正当地对物业行使占有、使用、收益和处分的权利

B.在债务人清偿债务后，抵押权人应尽快解除物业抵押

C.抵押权实现后，抵押权人应将清偿其债务后所余价款归还抵押人

D.抵押人无法清偿债务时，抵押权人可以优先购买抵押物

15.根据《建筑法》的规定，建筑工程保修范围不包括

A.地基基础工程 B.主体结构工程

C.房屋防水工程 D.室内装修工程

16.住宅保修期从______计算，保修期不得低于规定的期限。

A.开发企业竣工验收之日起

B.购房者签订购房合同之日起

C.开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起

D.购房者开始入住之日起

17.以下哪一种调解方式又被称为诉讼内调解?

A.律师调解 B.人民调解委员会调解

C.行政调解 D.司法调解

18.下列不属于签订物业服务合同的当事人的是

A.建设单位 B.业主委员会

C.业主大会 D.物业服务企业

19.下列必须进行招标的物业管理项目是

A.全部和部分使用国有资金投资或者国家融资项目

B.关系到国家安全和属于军事机密的项目

C.物业规模过小的项目

D.物业由开发建设单位自用的项目

20.当专项维修资金不足时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，可按______向业主续筹。

A.业主占有的住宅建筑面积比例

B.业主入住的时间长短

C.业主家庭人口的多少

D.业主购房款数额的多少

二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂、少涂或未涂均无分。

21.物业的构成通常包括以下哪几个部分

A.已建成并投入使用的建筑物本体

B.建筑物的附属设施

C.建筑物的公共设施

D.建筑物本体所占用的土地

E.配套设施所占用的土地

22.对于建筑物区分所有权，说法正确的是

A.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权

B.业主对专有部分行使权利时，不得损害其他业主的合法权益

C.业主对专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，可以因放弃权利而不履行义务

D.住宅的承重结构部位、外墙面楼梯、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等，属于共有部位

E.业主转让专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让

23.下列属于物业管理民事法律责任的免责条件的是

A.正当防卫 B.紧急避险

C.自助行为 D.不可抗力

E.受害人的过错

24.下列应在物业管理投标书中体现的内容有

A.本物业服务公司的概况和经历

B.投标物业的管理要点分析

C.开发设计建设期间的管理服务内容

D.住户入住及装修期间的管理服务内容

E.将要提供的服务形式、服务费用和期限

25.物业交易的形式包括

A.物业转让 B.物业抵押

C.物业租赁 D.物业开发

E.物业典当

非选择题部分

注意事项：

用黑色字迹的签字笔或钢笔将答案写在答题纸上，不能答在试题卷上。

三、名词解释(本大题共6小题，每小题4分，共24分)

26.物业管理

27.物业管理法律关系

28.物业服务企业资质管理

29.管理规约

30.物业服务收费

31.物业转让

四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分)

32.简述房屋权属登记的程序。

33.简述业主委员会的法律特征。

34.简述物业管理服务收费的分类。

35.简述物业抵押的法律特征。

五、论述题(本大题10分)

36.物业服务企业的权利有哪些?

六、案例题(本大题12分)

37.2012年4月5日，丁丽与A房地产公司签订商品房买卖合同一份，购买A公司开发的某小区其中一套住宅。据丁丽所知，A房地产公司与B物业服务公司已于2012年2月10日签订了一份前期物业服务合同，有效期为2年，约定由B物业服务公司管理该小区，物业服务费用为2.80元/(月·平方米)。该收费标准经过所在区县物价管理部门审批，物业服务企业按照合同进行各项管理活动。丁丽入住后，认为物业费太高，且自己并未同意接受B物业服务企业的管理，故一直拒绝交纳物业服务费用。2013年12月，物业服务公司将丁丽诉至法院，请求判令丁丽支付拖欠的物业服务费用。与此同时，小区的业主大会召开，多数业主认为B物业服务公司的收费过高，业主大会达成决议，决定授权业主委员会另聘物业服务公司。B物业服务公司提出异议，认为前期物业服务合同尚未到期，业主委员会无权单方面解除合同。

试分析：(1)丁丽能否不交纳物业服务费?为什么?(6分)

(2)业主委员会能否单方面解除前期物业服务合同?为什么?(6分)