全国2002年4月高等教育自学考试房地产开发试题

课程代码：00175

第一部分 选择题

一、单项选择题(在每小题的备选答案中选出一个正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。每小题1分，共20分)

1.房地产开发位置的固定性主要源于( )

A.交通

B.土地

C.环境

D.地点

2.金融机构为消费者支付购房款提供长期贷款，称为( )

A.直接开发融资

B.间接开发融资

C.抵押贷款

D.消费融资

3.消费者有购买意愿并具有支付能力的购房需求是( )

A.现实需求

B.有效需求

C.潜在需求

D.理论需求

4.房地产商品市场价格主要由供给与需求决定，常与需求( )

A.正相关

B.负相关

C.不相关

D.双重相关

5.由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租称为( )

A.绝对地租

B.理论地租

C.商业地租

D.垄断地租

6.初步可行性研究阶段投资估算的精度应达到( )

A. ±10%以内

B. ±15%以内

C. ±20%以内

D. ±25%以内

7.开发项目在其投资过程中的收益与风险是( )

A.正相关

B.负相关

C.相等

D.不相关

8.房地产贴息贷款的贷款额度( )

A.由银行自定

B.由国家下达

C.由企业自定

D.银行和企业协商

9.房地产开发资金具有相对稳定性，主要是因为( )

A.资金占用量较大

B.资金周转速度缓慢

C.购房存款相对稳定

D.资金占用时间较长

10.房地产开发项目的资金成本一般的表示方法是( )

A.相对数

B.绝对数

C.极限值

D.绝对值

11.省会城市的总体规划需报( )

A.省人民政府审批

B.省人大审批

C.国务院审批

D.全国人大审批

12.城市用地功能组织中的关键问题，是城市用地功能的( )

A.有偿出让

B.合理划分

C.分工协调

D.调整改造

13.高层住宅是指( )

A.五层住宅

B.六层住宅

C.四层住宅

D.七层以上住宅

14.建筑占地(基底)面积占所在地块总用地面积的比重为( )

A.建筑密度

B.建筑容积率

C.建筑间隔

D.建筑规模

15.在房地产开发项目的各种协调管理之中，人际关系协调管理最为主要，在人际关系协调过程中处于核心地位的是( )

A.项目经理

B.当地社区机构

C.开发管理部门

D.设计机构

16.房地产开发工程施工招标文件应当包括招标工程项目的技术要求、投标报价要求等所有实质性要求和条件以及( )

A.拟签订合同的主要条款

B.工程施工进度计划

C.工程施工方法

D.工程拟采用的设备清单

17.在房地产开发施工中，由于存在承包商保修责任期，施工合同期( )

A.应表达为从开工到竣工所需的时间

B.应表达为从开工到竣工验收合格所需的时间

C.应终止于项目使用期

D.应表达为施工进度工期

18.房地产开发企业的资质实行( )

A.统一审批制度

B.年检制度

C.按配额申请制度

D.按项目周期审查制度

19.房地产开发企业设置内部的职能部门应根据( )

A.国家标准

B.主管部门要求

C.资质等级

D.企业的实际情况

20.房地产开发项目市场推广的基本内容之一是( )

A.质量控制

B.项目报建

C.市场分析

D.项目概算分析

二、多项选择题(在每小题的备选答案中选出二个或二个以上正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。正确答案未选全或有选错的。该小题无分。每小题1分，共28分)

21.成片开发由于规模较大，通常采用( )

A.统一规划的模式

B.独立核算的模式

C.分期实施的模式

D.整体推进的模式

E.滚动发展的模式

22.房地产开发一般分为( )

A.投资决策分析阶段

B.前期工作阶段

C.可行性研究阶段

D.建设阶段

E.营销阶段

23.土地供给的稀缺性表现在( )

A.土地供给总量与需求总量的矛盾

B.某些地区土地特别稀缺

C.某种用地特别稀缺

D.土地的永续利用性

E.土地位置的固定性

24.在征用集体所有土地的过程中，建设用地单位须按照国家有关规定缴纳税费，目前主要的税费有( )

A.耕地占用税

B.劳动力安置补助费

C.新菜地开发基金

D.土地补偿费

E.土地垦复基金(或耕地开垦费)

25.影响房地产供给总量和供给结构的因素至少有( )

A.房地产开发费用

B.房地产开发有关税费

C.开发商以往的利润水平

D.房地产市场前景

E.房地产开发融资能力和成本

26.影响资金等值的因素是( )

A.利率的大小

B.银行大小

C.计息次数

D.资金额的大小

E.货币票面值大小

27.区位是指人类行为活动的空间，具体的地理区位可分为( )

A.自然地理区位

B.经济地理区位

C.交通地理区位

D.行为地理区位

E.区域地理区位

28.德国经济学家杜能提出的“杜能圈”，包括的圈层有( )

A.自由农作区

B.林业区

C.谷物轮作区

D.草田轮作区

E.三圃农作制区

29.房地产市场的特性是( )

A.位置的固定性

B.价格的特殊性

C.行情的滞后性

D.交易额的巨额性

E.市场的不充分性

30.房地产一级市场的主要形式包括( )

A.土地出售市场

B.土地批租市场

C.土地租赁市场

D.土地征购市场

E.土地转让市场

31.开发商对拟开发项目进行的市场定位包括( )

A.服务对象

B.售价水平

C.租金水平

D.物业规模

E.物业档次

32.投资的技术经济指标主要包括( )

A.投资利润率

B.投资回收期

C.财务净现值

D.内部收益率

E.资产负债率

33.房地产开发企业的流动资金，按其占用形态可以分为( )

A.储备资金

B.在建资金

C.成品资金

D.结算资金

E.货币资金

34.根据安全性原则，在筹集资金时应考虑的主要因素有( )

A.筹资渠道

B.负债规模

C.偿债日期

D.筹资方式

E.利率变动

35.衡量资金筹集的风险程度的常用统计指标有( )

A.期望收益率

B.内部报酬率

C.标准差

D.净现值

E.变异系数

36.城市规划是政府行为，它包括( )

A.城镇体系规划

B.城市总体规划

C.城市分区规划

D.控制性详细规划

E.修建性详细规划

37.修建性详细规划的内容，主要包括( )

A.建筑和绿地的空间布局，景观规划设计

B.工程管线规划设计

C.竖向规划设计

D.估算工程量、拆迁量和总造价

E.综合技术经济论证

38.房地产开发是( )

A.高投入的行业

B.高科技的行业

C.高风险的行业

D.高回报的行业

E.高尺度的行业

39.城市工程管线主要包括( )

A.给水

B.排水

C.供电

D.煤气

E.供暖

40.城市居住区的建筑工程，主要包括( )

A.居住建筑

B.公共建筑

C.生产性建筑

D.市政设施用房

E.小品建筑

41.房地产开发项目招标投标活动的当事人包括( )

A.开发商

B.响应投标的承包企业

C.建管部门

D.质量监督机构

E.公正机构

42.在开发工程设计招标中，设计单位的投标书应包含( )

A.设计进度安排

B.投资估算

C.方案设计图纸

D.初步设计图纸

E.设计收费金额

43.与开发工程建设有关的保证有( )

A.投标保证

B.履约保证

C.招标保证

D.分包保证

E.转让保证

44.开发商在工程施工进度控制中的主要工作包括( )

A.进度分析

B.适时调整计划

C.合同纠纷处理

D.质量监督

E.协调各参建单位进度

45.房地产开发企业章程制度具有的特点有( )

A.规范性

B.强制性

C.行业统一性

D.法规性

E.可修改性

46.房地产细分市场评估因素包括( )

A.开发商的目标及实力

B.细分市场的结构吸引力

C.细分市场的规模

D.物业特征

E.国民经济指标

47.房地产产品的内涵包括( )

A.核心利益

B.有形产品

C.附加价值

D.规模尺寸

E.标准化

48.影响房地产开发项目渠道选择的因素有房地产企业自身的因素及( )

A.房地产市场因素

B.项目本身的要求因素

C.规划要求因素

D.政府安排因素

E.承包商要求因素

第二部分 非选择题

三、判断改错题(判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打“√”;错误的打“×”，并改正划线部分。每小题2分，共16分)

49.在土地关系中土地使用制处于核心地位，它起着决定性的作用。( )

50.土地价格等于地租除以土地生产率。( )

51.在社会再生产过程中资金总是不断地周转、循环并增值的。( )

52.土地费用是指开发商为取得开发项目用地的土地所有权而发生的费用。( )

53.对城市有一定干扰污染、用地大、货运量大，需采用铁路运输的工厂应布置在远离城市的地方。( )

54.城市绿化覆盖面积占城市总用地的百分比是森林覆盖率。( )

55.开发工程施工监理单位与施工承包单位之间是一种合同关系。( )

56.构成房地产市场环境的某些因素是变动的。( )

四、简答题(每小题4分，共20分)

57.房地产开发的理论基础包括哪些?

58.城市规划对房地产开发有哪些主要约束?

59.开发工程进度监理的主要任务是什么?

60.开发工程施工投标文件评价的内容有哪些?

61.房地产市场营销的意义是什么?

五、计算题(6分)

62.某房地产投资项目各年净现金流量如下表所示，折现率为10%，试用净现值指标判断该项目的经济性。

(单位：万元)

年份 0 1 2 3 4～8

净现金流量 -300 -800 -150 230 380(年金)

六、论述题(10分)

63.论述世界上人地关系紧张现状及各国政府和房地产行业扭转这种趋势的对策。

全国2002年4月高等教育自学考试房地产开发试题参考答案

课程代码：00175

第一部分 选择题

一、单项选择题(每小题1分，共20分)

1.B 2.C 3.B 4.A 5.D

6.C 7.A 8.B 9.C 10.A

11.C 12.B 13.D 14.A 15.A

16.A 17.C 18.B 19.D 20.C

二、多项选择题(每小题1分，共28分)

21.ACE 22.ABDE 23.ABC 24.ACE 25.ABCDE

26.ACD 27.ABC 28.ABCDE 29.ABCDE 30.BCD

31.ABCDE 32.ABCDE 33.ABCDE 34.BCE 35.ACE

36.ABCDE 37.ABCDE 38.ACD 39.ABCDE 40.ABCDE

41.AB 42.ABCE 43.AB 44.ABE 45.ABE

46.ABC 47.ABC 48.AB

第二部分 非选择题

三、判断改错题(每小题2分，共16分)

题号 判断 更 正

49 × 土地所有制

50 × 资本化率

51 √

52 × 土地使用权

53 × 城市边缘

54 × 城市绿化覆盖率

55 × 监督与被监督

56 × 所有

四、简答题(每小题4分，共20分)

57.房地产开发的理论基础主要包括：

(1)市场供给与需求均衡理论。

(2)地租与地价理论。

(3)资金时间价值理论。

(4)空间区位理论。

58.城市规划主要通过房地产开发必须取得的几个规划许可证来约束房地产开发：

(1)关于项目选址意见书。

(2)建设用地规划许可证。

(3)建设工程规划许可证。

(4)临时建设用地规划许可证和临时规划许可证。

59.(1)对项目建设周期进行具体的论证。

(2)编制项目总进度计划和阶段详细进度计划。

(3)监督阶段详细进度计划的执行。

(4)对施工现场进行调研和分析。

60.(1)工程技术评价。

(2)施工组织设施评价。

(3)施工进度评价。

(4)价格评价和标函全部内容的综合评价。

61.(1)使开发企业能够开发出适合消费者需要的产品。

(2)有利于企业改进经营管理水平。

(3)有利于企业在市场上长期发展，并取得良好投资回报。

(4)有利于企业树立自己的社会形象和品牌。

五、计算题(6分)

62.NPV=-300-800(P/F,10%,1)-150(P/F,10%,2)+230(P/F,10%,3)+380(P/A,10%,5)(P/F,10%,3)

=-300-727.28-123.96+172.80+1082.25

=103.81>0

答：由于NPV>0，故项目在经济上可行。

六、论述题(10分)

63.土地的供求关系实质上是土地资源与人口发展的相互关系，简称人地关系。目前世界上人口不断增加，人类对土地的索取越来越多，一旦超过土地的承载能力，就会产生灾难性的影响，对人类自身的生存构成巨大威胁。

本世纪50年代以来，人口增长压力使人地关系的矛盾变得越来越尖锐，已成为当今世界普遍关注的一个问题。

目前世界人口已超过60亿，预计2025年将超过80亿人。

在最近的三个多世纪，由于世界人口增长了10倍，而人类分享的土地资源相应只及原来的1/10，如果排除现有技术下不能利用的土地，人地关系显得十分紧张，土地资源的供需矛盾日益尖锐。

要扭转这种趋势，除了依靠技术来解决土地资源退化问题外，重要的是立即制定土地资源合理利用的保护规划，使有限的土地资源可持续利用。

还必须尽快控制人口的过快增长，以扭转人地关系紧张状况。

房地产行业必须坚持可持续发展战略。十分注意节约和合理使用土地。