浙江省2011年4月高等教育自学考试

房地产投资分析试题

课程代码：00171

一、单项选择题(本大题共24小题，每小题1分，共24分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1.具备开发建设条件、可以立即开始建设的土地称为( )

A.生地

B.熟地

C.毛地

D.建设用地

2.通货膨胀风险也称为( )

A.购买力风险

B.持有期风险

C.利率风险

D.变现风险

3.一个投资者花费100万元购买了一套商品住宅，这一行为属于( )

A.房地产开发投资

B.置业投资

C.间接投资

D.金融投资

4.企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的费用叫做( )

A.管理费用

B.期间费用

C.财务费用

D.经营费用

5.全部投资收益率反映了( )

A.未来收益的现值是多少

B.投资者自有资金的收益水平

C.某一固定资本投资在其持有期内实际获得的或预期可获得的收益率

D.全部已投入资本的收益水平

6.某企业2008年经营利润100万元，经营成本90万元，支付所得税20万元，营业外收支净额为30万元，则该企业2008年利润总额为( )

A.20万元

B.40万元

C.80万元

D.130万元

7.某房地产开发商开发了一栋写字楼，并将其用于出租以获取租金收入，则该开发商的成本构成为( )

A.开发过程中的成本支出

B.建设成本和出租成本

C.建设成本和经营成本

D.出租成本

8.按照规定，征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的( )

A.一至三倍

B.四至六倍

C.六至十倍

D.十至十二倍

9.按照国家有关法律规定，工业用地最高土地使用权出让年限为( )

A.40年

B.50年

C.60年

D.70年

10.按照规定，征用基本农田、基本农田以外的耕地未超过35公顷的，由________批准。 ( )

A.国务院

B.建设部

C.全国人民代表大会

D.省、自治区、直辖市人民政府

11.所谓市场是指( )

A.参与市场交易的买家和卖家

B.买卖双方交易的对象

C.能令买卖双方走到一起，并就某种商品的交易达成彼此都能接受的价格的任何安排

D.买卖行为发生的特定空间场合

12.根据购买者购买目的的不同，可以将房地产市场分为( )

A.自用市场和转卖市场

B.自用市场和投资市场

C.自用市场和出租市场

D.自用市场和投机市场

13.降低土地使用权出让金收费标准会导致房地产开发成本的降低，从而供给曲线会________平移。( )

A.向左

B.向右

C.向上

D.向下

14.分析利润为零时项目的成本、售价或销售率所处的状态，这一分析方法是( )

A.盈亏平衡分析

B.单变量敏感性分析

C.多变量敏感性分析

D.风险分析

15.市场分析人员通过专家访谈自行调查收集到的信息叫做( )

A.内部数据

B.外部数据

C.加工信息

D.原始信息

16.可行性研究包括四个工作阶段：①项目的评估和决策②初步可行性研究③投资机会研究④详细可行性研究，按照发生的先后顺序排列正确的是( )

A.①③②④

B.①②④③

C.③②④①

D.③①②④

17.借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下将财产作为贷款的担保，这一担保形式被称为( )

A.保证

B.抵押

C.质押

D.留置

18.房地产开发企业权益增长率的计算公式是( )

A.[(报告期所有者权益-基期所有者权益)/报告期所有者权益]×100%

B.[(报告期所有者权益-基期所有者权益)/基期所有者权益]×100%

C.[(基期所有者权益-报告期所有者权益)/基期所有者权益]×100%

D.[(基期所有者权益-报告期所有者权益)/报告期所有者权益]×100%

19.以下关于流动比率1的说法正确的是( )

A.该指标属于长期偿债能力指标

B.在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上

C.房地产开发企业的流动比率1通常较高，在2左右

D.流动比率1=(流动资产/流动负债)×100%

20.融资决策过程中包括以下环节：①发现问题;②拟定方案;③方案选择;④组织实施;⑤信息反馈调整;⑥确定目标，各环节的先后顺序排列正确的是( )

A.①⑥②③④⑤

B.①②⑥③④⑤

C.①③④⑥②⑤

D.①⑥②④⑤③

21.降低或减免交易契税的原因是( )

A.减少政府税收

B.扩大市场就业

C.鼓励居民买房

D.鼓励开发商开发房产

22.耕地占用税的征收方式为( )

A.税务机关征收

B.地方人民政府代征

C.土地管理部门代征

D.建设主管部门代征

23.单纯为获取地块升值而购买及持有土地，在能够获得足够的利润时将土地原封不动的出售出去，这一行为称作( )

A.土地期权

B.土地置换

C.土地投机

D.土地开发

24.反映计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的还款及偿还计划的表格是( )

A.营业成本测算表

B.财务现金流量表

C.资金来源与运用表

D.营业利润测算表

二、多项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

25.以下关于土地位置与价值之间的关系的说法正确的有( )

A.土地的位置从根本上决定了它未来的增值能力

B.地处偏僻的土地没有开发价值

C.位于城市边缘地区的土地不可能得到高额回报

D.相比较而言，位置好的地块总是更容易升值

E.距离城市交通要道越近的地块的价值越高

26.小型购物中心投资的特点是( )

A.小型购物中心的辐射半径通常为步行15分钟

B.主要向周围居民出售日常生活用品及提供日常服务

C.通常面向为数5000—40000的顾客群

D.主要租客是服装鞋帽商店

E.主要租客是普通商品店

27.以下属于计征土地增值税时可以扣除的项目有( )

A.取得土地使用权所支付的金额

B.房地产开发成本

C.房地产开发费用

D.旧房及建筑物的评估价格

E.与转让房地产有关的税金

28.以下关于土地使用费的缴纳人说法正确的有( )

A.土地使用费的缴纳人一般为使用土地的单位和个人

B.租赁房屋的，房屋所有人为缴纳人

C.土地使用权出让转让的，受让方为缴纳人

D.宅基地使用人为缴纳人

E.农村工商用地，工商企业为缴纳人

29.五通一平中的“五通”指的是上水、下水和( )

A.道路

B.煤气

C.供电

D.通讯

E.热力

30.以下关于房地产直接投资和间接投资说法正确的有( )

A.对某一个特定的投资者而言，直接投资和间接投资只能选其一

B.投资者进行房地产直接投资需参与有关的管理工作

C.投资者进行房地产间接投资不需直接参与有关管理工作

D.间接投资中投资资金投向有关证券市场

E.间接投资中投资资金用于购买已经建成的房地产商品

31.投资分析和企业财务会计中成本概念的区别体现在( )

A.财务会计中得到的成本数据是唯一的

B.财务会计中的成本数据是对实际发生费用的记录

C.投资分析中的成本数据是对实际发生费用的记录

D.投资分析中的成本数据是对未来情况的预测和估算

E.投资分析中得到的成本数据随方案不同而改变

32.可行性研究中的“调查研究”步骤主要调查( )

A.供需状况

B.市场

C.资源

D.人口

E.收入水平

33.房地产金融提供服务的范围包括( )

A.房屋的抵押贷款

B.土地使用权有偿转让

C.房地产开发

D.房屋的销售

E.房屋的租赁

34.以下关于需求收入弹性系数的说法正确的有( )

A.需求收入弹性系数=收入变化的百分比/需求数量变化的百分比

B.需求收入弹性系数=需求数量变化的百分比/收入变化的百分比

C.需求收入弹性系数越大，需求数量对收入变化的敏感程度就越高

D.当某种商品的需求量随收入的增加而增加时，称对该商品的需求具有“负收入弹性”

E.当某种商品的需求量随收入的增加而增加时，称对该商品的需求具有“正收入弹性”

三、简答题(本大题共5小题，每小题6分，共30分)

35.何谓财务评价?房地产开发项目的财务效益及财务费用的主要表现是什么?

36.简述房地产周期循环的原因。

37.简述房地产项目融资对房地产投资者和金融机构的意义。

38.房地产开发经营过程中的证书工本费包括哪些费用项目?

39.在吸引新租户落户的过程中，写字楼业主常采用的租金折扣策略有哪些?

四、计算题(本大题共2小题，共24分)

40.某方案的现金流量如下表所示，基准收益率为15%，试计算(1)静态投资回收期;(2)净现值NPV(将计算表空格处填满)。(本小题14分)

计算表 单位：万元

41.某人欲购买一套面积为120平米的商品住宅，单价为9000元/平米，首付款为房屋总价的20%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款，公积金贷款年限为20年，商业贷款年限为30年，公积金和商业贷款的利率分别为4.8%和6%，公积金贷款的最高限额为25万元。问此人申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少?(本小题10分)

五、论述题(本大题12分)

42.试述房地产开发的步骤和阶段及阶段间的相互关系。