全国2002年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题

课程代码：00171

一、单项选择题(在每小题的备选答案中选出一个正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。每小题1分，共21分)

1.公寓内的租客需要洗衣服务，可以通过增加洗衣房解决。这体现了房地产投资具有( )

A.对专业管理的依赖性

B.适应性

C.相互影响性

D.不一致性

2.投资者在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，可以降至最低限度的风险是( )

A.持有期风险

B.周期风险

C.时间风险

D.资本价值风险

3.资本在某段时间内最高和最安全的投资收益是( )

A.利润 B.经营收入

C.沉淀成本 D.机会成本

4.某商铺购入价65万元，首期付款20万元，其余由银行提供贷款，该商铺扣除抵押贷款还本付息后的租金收入为1.2万元，则该投资的现金回报率为( )

A.1.8% B.6%

C.2.5% D.6.1%

5.某项投资，由银行贷款1，000万元，年利率3%，单利计算四年后的本利和为( )

A.1，100万元 B.1，200万元

C.1，120万元 D.1，020万元

6.房地产开发的主要程序包括的步骤有( )

A.三个 B.四个

C.五个 D.八个

7.按我国有关法律规定，商业、旅游、娱乐用地的出让年限为( )

A.50年 B.70年

C.40年 D.60年

8.在房地产市场的经济特性上，易于出现市场的不均衡和( )

A.竞争 B.垄断

C.非垄断 D.完全竞争

9.城市规划一般分为两个阶段进行：总体规划和( )

A.详细规划 B.区域规划

C.发展战略规划 D.单项规划

10.由于房地产不可能真正拿到市场上去交易，故房地产交易实际上是一种( )

A.权益的交易 B.实物的交易

C.价值的交易 D.价格的交易

11.经济适用住房的销售价格和销售对象，要受( )

A.市场的引导 B.政府的指导

C.企业的控制 D.消费者制约

12.根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种( )

A.自我改造的模式

B.自我发展的模式

C.自我修正的模式

D.自我创新的模式

13.房地产的不可移动性决定了房地产市场的特性具有( )

A.地区性 B.国内性

C.国际性 D.城市性

14.银行把可行性研究作为建设项目申请贷款的( )

A.一般条件 B.基本条件

C.先决条件 D.选择条件

15.可行性研究一般按( )

A.四个步骤进行 B.五个步骤进行

C.六个步骤进行 D.八个步骤进行

16.房地产分析时，投资者要考虑国家和地方的经济特性，确定区域整体经济形势处于上升阶段，还是( )

A.萌芽阶段 B.衰退阶段

C.发展阶段 D.平衡阶段

17.开发项目财务评价中资金来源和运用是反映计算期内各年资金盈余或( )

A.开发投资 B.短缺

C.流动资金 D.发展基金

18.银行审查确定设押房地产合法性的主要因素是( )

A.抵押人合法拥有

B.权属清晰

C.易转让

D.抵押物估价适中

19.以个人住房抵押贷款购买预售的商品住宅，且由开发商全程担保，这种贷款形式的主要风险承担者是( )

A.银行

B.开发商

C.购房者

D.银行、开发商、购房者

20.影响企业素质的主要因素是( )

A.领导者素质

B.职工队伍素质

C.经营管理素质

D.资金实力

21.“二手房屋”就是指( )

A.第二次过户交易的房屋

B.经过二次装修的房屋

C.非第一次过户交易的房屋

D.旧房屋结构的房屋

二、多项选择题(在每小题的备选答案中选出二个或二个以上正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。正确答案未选全或有选错的，该小题无分。每小题1分，共10分)

22.房地产从本质上包括( )

A.建筑物 B.电梯

C.土地 D.室内卫生设备

E.附带的权益

23.房地产开发过程中的多种资源组合包括的方面是( )

A.土地 B.建筑材料

C.城市基础设施 D.劳动力

E.市场

24.房地产交易权益中的所有权包括( )

A.占有权 B.使用权

C.收益权 D.处置权

E.经济权

25.根据房地产市场分析的四象限模型，房地产市场可分为( )

A.投资市场 B.出售市场

C.使用市场 D.出租市场

E.抵押市场

26.项目评估应由决策部门组织或授权于某些单位或人员，代表国家审核和再评估上报的建设项目的可行性报告。这些单位或人员包括( )

A.建设银行 B.投资银行

C.咨询公司 D.有关专家

E.研究单位

27.房地产开发项目前期工程费，主要指前期规划费和( )

A.设计费 B.可行性研究费

C.水文地质勘测费 D.三通一平费

E.拆迁费

28.房地产开发企业收入总额主要包括( )

A.生产经营收入 B.财产转让收入

C.特许权使用收入 D.利息收入

E.股息收入

29.城市维护建设税的计税依据是按( )

A.增值税实缴税额 B.消费税实缴税额

C.营业税实缴税额 D.所得税实缴税额

E.房产税实缴税额

30.投资铺面房的财务分析包括( )

A.租金收入现金流量

B.供暖制冷设施费用

C.外装修与保养费用

D.内部装修及维护费用

E.消防费用

31.进行工业用房投资的开发商要满足市政管理部门的主要要求是( )

A.符合城市规划

B.交纳土地出让金

C.拥有合法的开发手续

D.控制环境污染

E.靠近客户群

三、判断改错题(判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打“√”，错误的打“╳”;并改正划线部分。每小题2分，共20分)

32.流动资金投资可在每个生产周期末收回。( )

33.某物业第一年的净经营收入为50万元，其购入时的价格为250万元，则该物业的综合资本化率为25%。( )

34.通货膨胀使折现率保持不变。( )

35.房地产价格是政府参与房地产市场的主要对象。( )

36.购买能力是对自用型购买者的主要约束条件。( )

37.财务评价中财务内部收益率的经济含义是项目在该折现率中到项目寿命终了时，所有投资已被部分回收。( )

38.房地产建成后空置率高会导致项目有效租金收入增加。( )

39.按照《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》规定，个人购买普通住宅，暂减半征收营业税。( )

40.大多数工业园区的租户使用协议的限制内容主要在限制、禁止烟尘和噪声方面。

41.对于规模较大的住宅小区项目采用滚动开发、分期建设的开发方式，可以降低投资风险。

四、简答题(每小题3分，共9分)

42.简述土地一级开发的模式。

43.简述房地产开发项目租售方案的基本内容。

44.税费对房地产价格有何影响?

五、计算题(每小题10分，共20分)

45.某房地产企业在城市中心地段建造一综合性商业中心，规划用地建筑面积46000m2。据市场调查计算，项目总开发价值(净销售收入)92，860万元，土地费14，800万元，开发成本24，786万元，开发费17，132万元，与转让出租有关税金4，968万元，扣除项目税按照20%算。试计算项目开发成本总费用、应缴土地增值税。

46.某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为15万元的住宅，如果该家庭首期付款为房价的30%，其余在8年内按月等额偿还，年贷款利率4.8%，问月供款额为多少?如果该家庭25%的收入可以用来支付住房消费，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅?

六、论述题(每小题10分，共20分)

47.如何分析拟投资宗地的开发潜力?

48.金融机构如何审查开发建设项目?

全国2002年4月高等教育自学考试

房地产投资分析试题参考答案

课程代码：00171

一、单项选择题(每小题1分，共21分)

1.B 2.C 3.D 4.B 5.C

6.D 7.C 8.B 9.A 10.A

11.B 12.C 13.A 14.C 15.B

16.B 17.B 18.A 19.C 20.A

21.C

二、多项选择题(每小题1分，共10分)

22.ACE 23.ABCD 24.ABCD 25.AC 26.ABCD

27.ABCD 28.ABCDE 29.ABC 30.ABC 31.ACD

三、判断改错题(每小题2分，共20分)

32 ╳ 项目寿命周期末

33 ╳ 20%

34 ╳ 提高

35 ╳ 调控

36 √

37 ╳ 可以被完全回收

38 ╳ 导致项目有效租金收入减少

39 ╳ 契税

40 √

41 √

四、简答题(每小题3分，共9分)

42.土地一级开发指由政府对一定区域土地进行统一征地等，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域土地变成熟地后进行有偿出让的过程。主要模式有：

(1)以政府为主的模式。

(2)以民间为主、政府辅助的模式。

43.租售方案一般包括的内容：

(1)项目出租、出售，还是租售并举，出租面积和出售面积比例;

(2)可出租面积、可出售面积、可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置;

(3)出租和出售的时间进度安排及各时间段内租售面积数量的确定;

(4)租金和售价水平的确定。

(5)收款计划的确定。

44.我国商品房价格由土地费用、房屋建造成本、开发期间费用、税金、各种行政性收费和开发经营利润构成。各占商品房价格的比重是：( )

其中：土地费约占30%，税金约占6%，各项行政性收费约占15～20%。

上述各种税费约占商品房价格的50～60%。因此，税费，尤其是土地费用和各种行政性收费对商品房价格影响很大。

为鼓励住房消费，拉动经济增长，应采取必要措施进行调控。

五、计算题(每小题10分，共20分)

45.解：依题意计算：

(一)项目开发成本总费用：

14，800+24，786+17，132+4，968=61,686(万元)

(二)土地增值税：

(1)其他扣除项目税：

(14，800+24，786)×20%=7,917.2(万元)

(2)土地增值税扣除项目金额总计：

7,917.2+61,686=69,603.2(万元)

(3)增值额：

92，860-69，603.2=23,256.8(万元)

(4)增值比例：

23，256.8/69,603.2×100%=33.41%

(5)适用税率：30%

(6)应缴纳土地增值税：

23，256.8×30%=6，977.04(万元)

46.(1)贷款额P=15×70%=10.5(万元)

月利率i=4.8%/12=0.4%

n=8×12=96(个月)

∴月还款额：

= (元)

(2)该家庭月收入须为：

(元)

六、论述题(每小题10分，共20分)

47.(一)土地投资是所有类型房地产投资中收益最大，同时也是风险最高的一种。

(二)土地位置分析：

(1)土地的位置从根本上决定了它未来的增值潜力。

(2)土地的未来用途，城市未来发展方向也影响土地未来的价值。

(三)土地属性分析：

(1)地块的形状，与周围环境的关系，配套建设情况等对开发潜力的影响。

(2)地块的地基质量及规划变更对开发潜力的影响。

(四)投资时机选择：

(1)投资时机的选择对房地产投资获益十分重要。

(2)土地持有期所发生的税费成本也影响房地产开发潜力。

(五)土地开发的机会成本高低影响土地投资的开发潜力。

(六)社会对该地块开发的接受程度影响土地开发的获益潜力。

48.审查开发建设项目和金融机构审查项目贷款的重要内容，其目的是确保开发商能够凭借项目正常运作，具备充分的还款能力。

金融机构主要从以下几个方面进行审查：

(1)项目结构是否合理。一般说来，组合结构较好、单一项目的投资额不宜超过各类项目投资总额的15%。

(2)拟建项目的功能地区分布合理性。

(3)审查开发商提供的项目可行性研究报告或项目评估报告。若项目融资金额较大，金融机构还要了解开发项目的详情。

(4)审查与项目贷款的其它因素。主要包括拟贷款数量、贷款期限、利息率、目标收益率。