浙江省2011年1月高等教育自学考试

房地产项目评估试题

课程代码：00972

一、单项选择题(本大题共19小题，每小题2分，共38分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1.通常所说的“五通一平”是指( )

A.道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通和场地平整

B.道路通、给水通、排水通、通讯通、燃气通和场地平整

C.道路通、给水通、排水通、燃气通、热力通和场地平整

D.道路通、电力通、通讯通、燃气通、热力通和场地平整

2.在抵押的情况下，评估出的价值一般会______市场价值。( )

A.高于 B.低于

C.等于 D.无法判断

3.某项目土地总面积10000平方米。原规划建造住宅，建筑容积率为3.0，对应的楼面地价为1500元/平方米;现经有关部门同意建造大型超市，建筑容积率增加到4.0，楼面地价增加到2000元/平方米，则其应补地价______万元。( )

A.500 B.2000

C.3500 D.5000

4.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为( )

A.800万元 B.1000万元

C.1800万元 D.800～1000万元之间

5.估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点(过去)时的状况，多出现在______中。( )

A.房地产损害赔偿案件 B.房地产纠纷案件

C.房地产预售 D.房地产预测

6.某套住宅使用面积为80平方米，分摊的共有面积系数为建筑面积的10%，建筑面积下的价格为8100元/平方米，该套住宅使用面积下的价格为______元/平方米。( )

A.6800 B.7290

C.8910 D.9000

7.某地区某类房地产2010年4月～2010年10月的价格指数分别为102，104，99，97，101，92，102(以2010年1月为100)。其中某宗房地产2010年6月的成交价格为8500元/平方米，现需要将其调整到2010年10月，则该宗房地产2010年10月的价格接近______元/平方米。( )

A.8436 B.8670

C.8758 D.9021

8.房地产评估师判定某可比实例的房地产状况比估价对象好8%，则房地产状况修正系数为( )

A.0.920 B.0.926

C.1.060 D.1.080

9.下列哪种情况会造成评估价值高于市场价值( )

A.拍卖出让土地所有权 B.公司与职工之间的房地产交易

C.受债券债务关系影响的交易 D.急于出售的交易

10.对于成本法估价而言，主要是搜集______等资料。( )

A.开发完成后的房地产市场价格 B.交易实例等资料

C.竞争性项目 D.开发建设成本

11.有一建筑物，建筑总面积1000平方米，已使用10年，重置价为6000元/平方米，耐用年限为40年，残值率为5%，若按年金法折旧，其折旧总额为______万元。( )

A.143 B.176

C.358 D.432

12.房屋完损等级是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，下列哪类情况属于基本完好房?( )

A.设备、管道不够通畅

B.装修和设备齐全，使用正常

C.装修局部破损、油漆老化

D.基础出现不均匀沉降但已稳定

13.为评估某宾馆的价值，收集到两组资料，该宾馆实际客房率为80%，平均房价为200元/平方米，当地类似宾馆的平均客房率为75%，平均房价为180元/平方米，应采用哪组资料作为评估基础?( )

A.宾馆实际情况 B.类似宾馆平均水平

C.两者均可 D.无法确定

14.甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/平方米和2800元/平方米，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地单价相比，( )

A.甲大于乙 B.甲小于乙

C.甲等于乙 D.无法确定

15.某房地产50年限的价格为5000元/平方米，对应的报酬率为10%。若其年期为30年，对应报酬率为9%的房地产价格为______元/平方米。( )

A.3860 B.4145

C.5181 D.5000

16.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用______作为其中的一种估价方法。( )

A.比较法 B.假设开发法

C.收益法 D.成本法

17.假设开发法中不计息的项目有( )

A.开发利润 B.土地成本

C.管理费用 D.开发成本

18.从理论上讲，标准临街深度是对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而______;远离街道的方向，地价______。( )

A.逐渐升高，基本不变 B.基本不变，逐渐升高

C.基本不变，逐渐降低 D.逐渐降低，基本不变

19.估价结果具有很强的时效性，因此估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为( )

A.一个月 B.三个月

C.半年 D.一年

二、多项选择题(本大题共7小题，每小题2分，共14分)

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

1.下列对房地产估价的描述中，错误的是( )

A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

B.房地产估价是房地产估价师在给房地产定价

C.房地产估价或房地产估价机构对估价对象在市场上可实现价值的保证

D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内

E.房地产估价既是科学又是艺术

2.商业房地产的区位优劣，主要是看其______等。( )

A.周围环境景观 B.商业繁华程度

C.临街状态 D.噪声情况

E.是否便于废料处理

3.有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有( )

A.收益递增递减原理 B.均衡原理

C.替代原理 D.预期原理

E.适合原理

4.一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括( )

A.委托估价合同 B.实地查勘记录

C.估价人员的作息时间 D.向委托人出具的估价报告

E.估价项目来源和接洽情况

5.收益法中确定报酬率的基本方法有( )

A.市场提取法 B.累加法

C.指数调整法 D.投资报酬率排序插入法

E.收益乘数法

6.运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如：( )

A.要有一个明朗、开放及长远的房地产政策

B.要有一整套稳定、健全的房地产法规

C.要有一套完整的开发计划和管理制度

D.要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发与交易的税费清单

E.要有一个长远、公开及稳定的土地供给出让计划

7.估价报告中注册房地产估价师的声明应包括______，并经注册房地产估价师签名、盖章。( )

A.估价报告中估价人员陈述的事实是真实而准确的

B.估价人员与估价报告中的估价对象没有(或有已载明的)利害关系

C.估价人员已(或没有)对估价对象进行了实地查勘

D.估价结果有误差但估价人员已将误差控制在合理的范围内

E.没有人对估价报告提供了重要专业帮助

三、简答题(本大题共4小题，前3小题各5分，第4小题7分，共22分)

1.什么是影响房地产价格的社会因素，其中主要包括哪些因素?

2.简述假设开发法和成本法的联系与区别。

3.运用市场比较法估价，需要搜集交易实例的哪些内容?

4.何谓基准地价，它的主要作用有哪些?

四、计算题(本大题共2小题，每小题5分，共10分)

1.运用市场比较法评估某套住宅时，收集到的一宗可比实例的成交价格为8400元/平方米，建筑面积100平方米，首期付款总房价的30%，其余的70%分七年还清，每年末支付10%，已知年利率为10%，则在其成交日期时一次付清的价格为多少?

2.假设某宗房地产的收益期限为无限年期，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、20万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为22万元，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格为多少?

五、案例综合题(本大题16分)

某房产公司2000年9月30日购入一块公建用地建造写字楼，土地使用年限为50年，地价为1000万元。2002年9月30日竣工投入使用，造价为1200万元，建筑物的经济寿命是40年。2010年9月30日公司拟转让该写字楼需进行评估，经调查同类土地的拿地价格为1600万元，写字楼的重置价格为960万元，由于维护较好，有效经过年数为6年。其中，门窗等损坏的修复费用为20万元;装修的重置价格为300万元，平均寿命5年，已使用3年;设备的重置价格为360万元，平均寿命为15年，已使用5年。残值率假设为零。试求其折旧总额以及写字楼的评估价值。